マンション修繕積立金の上昇：
老後の住宅費への影響をシミュレーション

2026年3月3日 掲載 | 読了目安：約6分

マンション修繕積立金の基本

マンションの修繕積立金とは、将来の大規模修繕工事に備えて毎月積み立てるお金のことです。区分所有者全員が月々管理費とは別に拠出し、管理組合が管理します。

何に使われるか

修繕積立金が充当される主な工事は以下の通りです。

• 外壁塗装・防水工事：12〜15年ごとに実施。1回の工事費は数千万円〜数億円規模
• 給排水管の更新：20〜30年で配管の更新が必要。1戸あたり数十万円〜100万円超
• エレベーターの改修・交換：20〜25年で制御システムの更新、30年超で本体交換
• 屋上防水・共用廊下の改修：10〜15年ごとに実施
• 駐車場・駐輪場設備の更新：機械式駐車場は特にコストが大きい

適正水準

国土交通省が2021年に改定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、1㎡あたり月235〜300円程度（平均値）が目安とされており、専有面積70㎡では月約16,500〜21,000円（平均的な目安）となります。さらに2026年現在の建設資材・人件費の高騰を考慮すると、月2.5万円以上を見込むべきという声も実務で強まっています。

しかし実態は大きく異なります。新築マンションでは分譲時の購入者への訴求力を高めるため、月3,000〜5,000円と低く設定されているケースが多く、後から段階的に値上げする「段階増額積立方式」が広く採用されています。なお、国土交通省は将来の積立不足を防ぐため、値上がりのない「均等積立方式（当初から一定額を積み立てる方式）」への移行を強く推奨しており、極端な段階増額は将来の合意形成の失敗（値上げ決議が通らない）を招くリスクとして警戒されています。

修繕積立金の値上がりシミュレーション

典型的な新築マンション（70㎡・都市部）の修繕積立金の値上がりパターンを試算すると以下のようになります。

月額推移と各フェーズの累積支払額をまとめると以下の通りです。

35年間の修繕積立金の累積支払額は約774万円。さらに大規模修繕時の一時金徴収（1戸あたり30〜100万円が複数回）が加わると、生涯の修繕積立金負担は900万〜1,200万円超になることもあります。これはマンション購入時にほとんど意識されていない、「見えない住宅コスト」です。

修繕積立金上昇が老後資金計画に与える影響

修繕積立金が老後に与える影響は、住宅ローンを完済した後も続く固定費として家計を圧迫する点にあります。

65歳以降も続く住宅費の実態

65歳でローンを完済しても、修繕積立金と管理費は毎月かかり続けます。ローン完済後の月額住宅費の例を見てみましょう。

住宅ローンを完済した後も、月5〜8万円程度の住宅関連固定費が残るのが実態です。これを年換算すると60〜96万円になります。

年金受給額との比較

厚生労働省の調査によると、2024年度の厚生年金受給額の平均は夫婦2人（夫が会社員・妻が専業主婦）で月約22〜23万円です。この中から月5〜8万円が住宅費（修繕積立金・管理費・固定資産税）に消えるとなると、年金の22〜35%が住宅費に充当される計算になります。

持ち家（マンション）の生涯住宅費を賃貸と比較

「老後も住み続けられる」という点でマンション購入には大きなメリットがありますが、賃貸と比較して単純に「どちらが安いか」は一概には言えません。

• マンション購入の場合：住宅ローン返済（元利合計）＋修繕積立金・管理費（35年間）＋固定資産税（35年間）の合計が生涯住宅費。完済後は大幅に下がるが修繕費は続く
• 賃貸の場合：毎月家賃が発生し続ける。更新料・引越し費用もかかる。老後に契約が難しくなるリスクあり

重要なのは、マンション購入の場合でも修繕積立金を含めたフルコストでライフプランに組み込むことです。「ローンが終わればあとはほぼ無料」という認識は誤りです。

マンション購入前に確認すべき3つのポイント

マンションを購入する前、または購入後に管理組合に確認すべき重要ポイントを整理します。

1. 長期修繕計画書の確認

分譲マンションには「長期修繕計画書」があり、今後30年程度の修繕工事の内容・時期・費用の見通しが記載されています。この計画書を見ることで、将来の修繕積立金の値上がり見通しが分かります。購入前に必ず「長期修繕計画書を見せてください」と仲介業者・売主に依頼しましょう。

2. 積立金不足の有無

計画書と合わせて、現在の修繕積立金の収支状況（積立金残高と計画比較）を確認します。積立金が計画を大きく下回っている場合、近い将来に値上げや一時金徴収が避けられません。管理組合の直近の会計報告書（管理費会計・修繕積立金会計）を確認するのが最善です。

3. 管理組合の運営状況

管理組合が適切に機能しているかも重要な確認事項です。長期修繕計画の定期的な見直し・管理委託先との契約内容・総会の開催状況などが管理組合の健全性を示します。管理が機能していない場合、修繕が遅れて建物が急速に劣化するリスクがあります。

4. 管理計画認定制度の確認（2026年の新常識）

2022年にスタートした「マンション管理計画認定制度」は、長期修繕計画が適切に策定・管理されているマンションを自治体が認定する制度です。2026年現在、中古マンション選びの重要チェック項目となっています。

Finvoyでマンションのライフプランをシミュレーションしよう

マンションの修繕積立金は、購入後30〜40年にわたって続く変動する固定費です。老後の収支に大きく影響するにもかかわらず、購入時に見落とされがちなコストです。

Finvoyの無料ライフプランシミュレーターでは、住宅費（修繕積立金・管理費を含む）を毎年設定し、老後の収支・資産残高への影響をグラフで確認できます。「修繕積立金が月2万円から3万円に上がった場合、老後資金はどう変わるか」といったシナリオ比較も可能です。

まとめ

• 国土交通省ガイドライン（2021年改定）による70㎡の平均目安は月約1.6万〜2.1万円。2026年の工事費高騰を踏まえると月2.5万円超の見込みも
• 新築時の月3,000〜5,000円は適正水準を大きく下回るケースが多く、段階増額方式で築30年超には月3.5万〜4.5万円超になる事例が増えている
• 35年間の累積支払額は約774万円以上。工事費高騰・一時金徴収を含めると生涯コストが1,000万円を超えるリスクを考慮すること
• 老後に修繕積立金・管理費・固定資産税で月5〜8万円の住宅費が残ることを前提に老後資金を計画する必要がある
• 2022年スタートの「管理計画認定制度」の認定有無を購入前に確認することが2026年の新常識
• 購入前に長期修繕計画書・積立金収支状況・管理組合の健全性・管理計画認定を必ず確認する

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