住宅ローン借り換え×変動金利上昇：
2026年 借り換えの判断基準
この記事のポイント：2024〜2026年にかけて日銀の政策変更を受けて変動金利が上昇しています。変動0.5%から固定1.8%への借り換えは毎月の返済額が増えますが、変動金利がさらに上昇すれば長期的に有利になります。残債・残年数・金利差・借り換えコストを踏まえた損益分岐点の計算が判断の鍵です。
2026年の住宅ローン金利の状況
2022年以降、日本銀行は大規模金融緩和政策の見直しを段階的に進めており、2024年3月にマイナス金利政策を解除、2024年7月・2025年1月と相次いで利上げを実施しました。多くの銀行が変動金利の基準とする「短期プライムレート（短プラ）」も、長年変わらなかったものが2024〜2025年の利上げにより引き上げられ、既存契約者の適用金利も順次見直されています。
2024〜2026年の変動金利推移
| 時期 | 主要銀行の変動金利（優遇後） | 日銀の政策金利 |
|---|---|---|
| 2024年初 | 0.2〜0.3%台 | −0.1%（マイナス金利） |
| 2024年後半 | 0.3〜0.4%台 | 0.25%（7月利上げ後） |
| 2025年初 | 0.4〜0.5%台 | 0.5%（1月利上げ後） |
| 2026年3月（現在） | 0.5〜0.7%台 | 0.75〜1.0%程度 |
2020〜2023年まで0.2〜0.3%台だった変動金利は、2026年時点で0.5〜0.7%台にまで上昇しています。一見小さな変動ですが、残債2,000万円・残25年の住宅ローンでは金利0.3%の上昇でも月返済額が約3,000〜4,000円増加します。
固定金利との金利差の縮小
かつては変動金利（0.2〜0.3%）と全期間固定金利（1.5〜2.0%）の差が1.5%以上ありましたが、2026年現在は以下のようになっています。
| 金利タイプ | 2026年の水準（目安） |
|---|---|
| 変動金利（優遇後） | 0.5〜0.7% |
| 10年固定金利 | 1.3〜1.8% |
| 全期間固定金利（フラット35） | 1.9〜2.4% |
変動と全期間固定の金利差は1.2〜1.9%程度に縮まっています。固定金利への借り換えコスト（手数料）を考慮すると、借り換えが有利になるケースが増えてきています。
変動→固定 借り換えシミュレーション
具体的な数値で借り換えの効果を試算してみましょう。
ケース：残債2,500万円・残25年・現在変動0.5% → 全期間固定1.8%へ借り換え
月返済額：約90,500円
25年間の総返済額：約2,715万円
【借り換え後：全期間固定1.8%】
月返済額：約103,200円
25年間の総返済額：約3,096万円
月返済額の増加：約+12,700円/月
総返済額の増加（金利固定の場合）：約381万円
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借り換えコスト（事務手数料等）：約60〜80万円
※元利均等返済。金利は返済期間中変動しない前提での試算。実際の変動金利は今後変動します。
変動金利が現状（0.5%）のまま推移すれば、固定に借り換えた場合より総返済額は多くなります。しかし変動金利がさらに上昇した場合はどうなるでしょうか。
| 変動金利の将来水準 | 変動継続の総返済額（残25年） | 固定1.8%との差 |
|---|---|---|
| 0.5%のまま（現状維持） | 約2,715万円 | 固定より約381万円少ない |
| 1.0%に上昇（5年後から） | 約2,850万円 | 固定より約246万円少ない |
| 1.5%に上昇（5年後から） | 約2,990万円 | 固定より約106万円少ない |
| 2.0%に上昇（5年後から） | 約3,135万円 | 固定より約39万円多い（固定が有利） |
| 2.5%に上昇（5年後から） | 約3,285万円 | 固定より約189万円多い（固定が大幅有利） |
この試算から、変動金利が5年以内に2.0%を超える場合、固定1.8%への借り換えが総返済額で有利になることが分かります。借り換えコスト（約70万円）を加味すると、変動金利が約2.2〜2.5%を超えるシナリオで借り換えが明確に有利です。
損益分岐点の計算
借り換えが有利になる「損益分岐点」は、以下の計算で求められます。
損益分岐点の考え方
月返済額の増加：約12,700円
金利上昇による月返済額の削減効果が
「月12,700円 + 借り換えコスト回収分」を上回る期間：
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70万円 ÷ 12,700円/月 ≒ 約55ヶ月（約4年半）で借り換えコストを回収
その後、変動金利が1.8%を超えれば月々の返済が固定より低くなる
借り換えが有利になる3つの条件
一般的に、住宅ローンの借り換えが経済的に有利になるのは以下の3条件を満たす場合です。
条件1：残債が1,000万円以上
借り換えには手数料・登記費用・印紙代など合計50〜100万円程度のコストがかかります。残債が少ないと金利差による節約額が小さく、コストを回収できません。一般的に残債1,000万円以上が借り換え検討の最低ラインとされています。
条件2：残年数が10年以上（＋住宅ローン控除の維持）
残年数が短いと、借り換えコストを回収するための時間が不足します。残年数10年以上が一つの目安です。残10年以下であれば、繰り上げ返済で元本を減らす方が有効なケースが多くなります。
条件3：金利差が0.3%以上（コスト回収可能な差）
変動から固定への借り換えでは現時点では金利が上がりますが、「将来的な変動金利の上昇を回避する」という観点での「実質的な金利差」を考えます。現在の変動金利と、今後5〜10年の平均変動金利の予測を比較し、固定金利との実質差が0.3%以上見込める場合に借り換え効果が期待できます。
変動金利を維持すべきケース
すべての人に固定への借り換えが有利なわけではありません。以下のケースでは変動金利の継続が合理的です。
残年数が短い（10年未満）
残年数が10年未満の場合、借り換えコスト回収に時間がかかりすぎます。また、残年数が短ければ金利上昇の影響額絶対値も小さくなります。借り換えよりも繰り上げ返済で元本を減らす方が効果的です。
今後金利低下の可能性がある
日本経済が再度景気後退に入り、日銀が利下げに転じる可能性もゼロではありません。金利がピークに近い状況での固定への切り替えは、低金利が続いた場合に損をするリスクがあります。
繰り上げ返済で早期完済を予定している
3〜5年以内に大幅な繰り上げ返済・完済を予定している場合、固定金利に切り替えても期間が短すぎて借り換えコストを回収できません。変動金利のまま元本を早期に減らす戦略が有効です。
借り換えしない場合の変動金利上昇リスク管理
固定への借り換えをしない場合でも、変動金利の上昇リスクを管理する方法があります。
繰り上げ返済で元本を減らす
変動金利が上昇しても、元本残高が小さければ利息負担の増加は限定的です。年間の余剰資金を繰り上げ返済に充てることで、金利上昇の影響を軽減できます。繰り上げ返済の効果は残年数が長いほど大きいため、早めの実施が有効です。
繰り上げ返済の効果試算（残債2,500万円・変動0.5%・残25年）
元本削減額：500万円
残債：約2,000万円（5年後）
その後変動金利が2.0%に上昇しても、
元本2,000万円の月返済額：約101,000円
（繰り上げなしの場合の2.0%・残20年：約121,000円）
差：約▲20,000円/月の節約効果
貯蓄・投資で金利上昇分を補填できる体力を持つ
変動金利が上昇した場合でも、その差額分（月数千〜1万円程度）を貯蓄や投資収益で補填できる「財務的バッファー」を持っていれば、変動金利のリスクは管理可能です。NISAで積み立てた資産が将来の金利上昇コストを相殺する役割を果たします。
注意：5年ルール・125%ルールの「隠れた債務」リスク
変動金利の5年ルール・125%ルールは、急な返済額増加を防ぐ「防波堤」ですが、裏を返せば「金利上昇の現実を先送りにしているだけ」です。返済額が据え置かれている間も利息は積み上がり、元本がほとんど減らない（あるいは「未払い利息」が発生する）状態が続く可能性があります。最終返済時に未払い利息が一括請求されたり、返済期間が延長されるケースもあるため、適用条件と影響を必ず金融機関に確認してください。
Finvoyで住宅ローンの借り換えをシミュレーション
変動金利の借り換え判断は、残債・残年数・現在金利・将来の金利予測・借り換えコストを組み合わせた複雑な計算です。「変動金利がXX%になったら固定への切り替えが有利になる」という損益分岐点を把握することが、冷静な判断の基礎になります。
Finvoyの無料ライフプランシミュレーターでは、住宅ローンの返済条件（金利・借入額・返済年数・返済方式）を入力し、返済プランが老後の資産形成にどう影響するかを年次グラフで確認できます。借り換え前後のシナリオを比較して、最適な判断にお役立てください。
住宅ローンの借り換え前後をライフプランで比較シミュレーション
Finvoyでシミュレーションを始めるまとめ
- 2024〜2026年にかけて日銀の政策転換により、変動金利は0.2〜0.3%台から0.5〜0.7%台に上昇している
- 固定金利との差は縮小しているが、2026年時点では変動0.5〜0.7% vs 全期間固定1.9〜2.4%程度の差がある
- 変動→固定への借り換えは毎月の返済額が増えるが、変動金利が2.0〜2.5%を超えるシナリオでは総返済額で有利になる
- 借り換えが有利になる3条件：残債1,000万円以上・残年数10年以上・金利差0.3%以上
- 借り換えしない場合は繰り上げ返済と財務バッファーで金利上昇リスクを管理する
- 変動金利の5年ルール・125%ルールの仕組みと「未払い利息」リスクも理解した上で判断すること